Logement énergivore : le guide complet

Lorsque l'on parle d'un logement énergivore, on fait référence à une habitation dont la consommation énergétique est élevée. Il présente généralement les caractéristiques suivantes :

• Une isolation insuffisante, qui favorise les déperditions de chaleur ;
  
• Des factures de chauffage élevées, induites par une surconsommation énergétique ;
• Un inconfort pour les occupants, avec un fort taux d'humidité et des murs froids ;
• Un mauvais bilan environnemental, avec l'utilisation de sources d'énergie fossile responsables de fortes émissions de gaz à effet de serre.

Avec la loi Climat et Résilience, portant sur la lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets, l'objectif du Gouvernement est clair : il veut éradiquer les passoires thermiques, ainsi que l'ensemble des logements énergivores. Ainsi, de nouvelles mesures ont été prises à l'égard des propriétaires dont les habitations consomment beaucoup d'énergie.

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, les propriétaires de logements dont la consommation énergétique est supérieure à 450 kWh par m² par an ont l'interdiction de mettre leur bien en location. Cette obligation s'étendra prochainement à d'autres catégories de biens, avec le calendrier suivant :

• 2025 : toutes les maisons et les appartements classés G seront interdits à la location ;
• 2028 : les biens notés F ne pourront plus être mis en location ;
• 2034 : les logements E seront aussi exclus du marché locatif.

Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de passoires thermiques (à savoir les logements notés F et G au DPE) sont contraints par un gel des loyers. En clair, ces bailleurs ont désormais l'interdiction d'augmenter le loyer de leur locataire dans les situations suivantes :

• L'établissement d'un nouveau contrat de location ;
• La révision annuelle du loyer en cours de bail ;
• Le renouvellement du bail.

Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, la loi Climat et Résilience oblige aussi les propriétaires de passoires thermiques à réaliser un audit énergétique lors de la mise en vente de leurs logements. Cet audit énergétique réglementaire concerne les propriétaires de maisons et d'immeubles. La mesure s'étendra prochainement à d'autres catégories de biens (1ᵉʳ janvier 2025 pour les logements E et 1ᵉʳ janvier 2034 pour les logements notés D).

À travers ces nouvelles obligations et interdictions, le Gouvernement entend ainsi inciter les propriétaires à engager une rénovation globale dans leurs logements énergivores.

Pour améliorer la performance d'un logement énergivore, une seule solution : réaliser des travaux de rénovation énergétique. Pour atteindre une efficacité énergétique optimale, il est vivement recommandé de suivre les étapes suivantes :

1. Effectuer un audit énergétique du logement ;
2. Améliorer l'isolation thermique ;
3. Engager des travaux de ventilation ;
4. Améliorer le chauffage.

L'audit énergétique est une étude, réalisée par un professionnel, qui permet de faire un état des lieux de la performance énergétique du logement et d'obtenir des pistes de travaux à effectuer pour l'améliorer. Il contient ainsi des informations sur :

• Les travaux de rénovation à prioriser ;
• Les économies d'énergie réalisables ;
• L'impact des travaux sur la facture énergétique des occupants ;
• L'estimation du montant des travaux ;
• Les aides financières qui pourraient être accordées dans le cadre de la rénovation.

S'il peut être réglementaire (lors de la mise en vente des logements notés F ou G), l'audit énergétique est également recommandé en amont de tout projet de rénovation énergétique efficace. Il permet, par ailleurs, d'accéder à certaines aides financières dédiées à la rénovation globale (forfait MaPrimeRénov' 'Rénovation globale', par exemple).

Plusieurs catégories de professionnels sont en mesure de réaliser l'audit énergétique d'un logement :

• Les bureaux d'études spécialisés ;
• Les entreprises certifiées « audit énergétique en maison individuelle » ou « RGE offre globale » ;
• Les sociétés d'architectes ;
• Les diagnostiqueurs immobiliers.

L'entreprise ou la personne en charge de l'audit doit impérativement avoir suivi une formation spécifique ou détenir une attestation délivrée par un organisme certificateur (OPQIBI, Qualibat...).

Pour éviter le gaspillage de chauffage, le logement énergivore doit d'abord faire l'objet de travaux d'isolation. Améliorer l'enveloppe thermique du logement énergivore est la priorité. Elle permet d'améliorer le confort des habitants et de réduire leur facture d'énergie de manière immédiate.

Par ordre de priorité, il est souvent recommandé de traiter :

• L'isolation de la toiture : 25 à 30 % de la chaleur de la maison s'échappe par la toiture (source : Ademe). L'isolation du toit, par l'intérieur ou l'extérieur, ou l'isolation des combles est donc souvent une priorité.
  
• L'isolation des murs : exposés au froid, une mauvaise isolation des murs peut être source d'inconfort. L'isolation des murs peut s'effectuer par l'intérieur (ITI) ou, plus efficacement, par l'extérieur (ITE).
  
• Le remplacement des menuiseries : si la maison ou l'appartement dispose de simples vitrages, la mise en place de fenêtres performantes est vivement recommandé.
  
• L'isolation du bas plancher : enfin, si l'habitation est construite au-dessus d'un sous-sol, il est également intéressant d'envisager une isolation du bas plancher, par le dessus ou le dessous.

Les travaux d'isolation sont indissociables des travaux de ventilation. En effet, lorsque la maison ou l'appartement est bien isolé, elle réduit les infiltrations d'air. Or, l'air intérieur de l'habitation a toujours besoin d'être renouvelé. L'amélioration de la performance énergétique d'un logement énergivore passe donc aussi par l'installation d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC). Parmi les solutions à privilégier : la VMC simple flux hygroréglable ou la VMC double-flux (plus performante et favorisant les économies de chauffage).

Après la réalisation de travaux d'isolation couplés à la mise en place d'une ventilation efficace, il est généralement recommandé de remplacer le système de chauffage. Les vieilles solutions de chauffage à énergie fossile (chaudière à fioul ou à gaz) peuvent être remplacés par un mode de chauffage plus écologique et économique :

• Une pompe à chaleur (PAC), comme la PAC Air/Eau ;
• Un système de chauffage au bois, comme la chaudière à granulés ou le poêle à bois ;
• Un chauffage solaire, comme le système solaire combiné.

Du côté de la production d'eau chaude sanitaire, des alternatives au chauffe-eau électrique ou à la chaudière double service existent, comme :

• Le chauffe-eau thermodynamique ;
• Le chauffe-eau solaire individuel.

La rénovation d'un logement énergétique a un coût pour ses propriétaires. C'est pour cette raison que les pouvoirs publics ont mis en place certaines aides financières dédiées à la rénovation énergétique des logements.

Versée par l'Anah (Agence nationale de l'habitat), Ma Prime Rénov' est une aide de l'État pouvant être accordée aux propriétaires. Le montant de la subvention dépend des travaux de rénovation énergétique envisagés (isolation, chauffage, ventilation, audit énergétique non réglementaire...) et des revenus du bénéficiaire : les foyers modestes bénéficient d'aides plus importantes. Des bonus peuvent être accordés dans certains cas (Sortie de passoire énergétique, Bâtiment basse consommation, Rénovation globale...).

Bon à savoir : les ménages modestes peuvent, par ailleurs, accéder à une aide spécifique : MaPrimeRénov' Sérénité.

Primes CEE (Certificats d'Économies d'Énergie)

Accessibles à tous et sans conditions de ressources, les primes CEE varient en fonction des revenus du ménage, de la localisation du logement et des travaux réalisés : des primes bonifiées et des Coups de pouce dédiés à certaines opérations existent (rénovation globale, chauffage à énergie renouvelable...). Il s'agit d'une aide versée par les entreprises du secteur de l'énergie : l'État les oblige à accompagner les consommateurs dans leurs travaux d'économies d'énergie.

En plus de MaPrimeRénov' et des aides CEE, il est possible de faciliter le financement de travaux de rénovation énergétique avec :

• La TVA à 5,5 % : les travaux d'amélioration énergétique peuvent faire l'objet d'une TVA réduite à 5,5 %, appliquée directement par le professionnel en charge des travaux.
  
• L'Éco-Prêt à Taux Zéro (éco-PTZ) : l'éco-PTZ est un prêt bancaire qui permet d'emprunter jusqu'à 50 000 €, sans intérêt, lors de la réalisation de travaux d'efficacité énergétique.
  
• Les aides des collectivités locales : les villes, département et régions peuvent également proposer des aides financières pour rénover les logements énergivores. Leurs natures et leurs conditions d'éligibilité varient d'une collectivité locale à l'autre.

Cumulables, l'ensemble de ces dispositifs sont accessibles sous différentes conditions (demande d'aide effectuée en amont des travaux, réalisation des travaux par un professionnel RGE, équipements et matériaux éligibles...).