Logement énergivore : le guide complet

À l’heure de la transition énergétique et écologique, les logements énergivores sont dans le viseur du Gouvernement : polluants, ils sont aussi synonymes de factures énergétiques élevées pour leurs occupants. Alors, qu’est-ce qu’un logement énergivore ? Comment savoir si votre logement est énergivore ? Quelles solutions et aides financières pour l’améliorer ? C’est ce que Tuco vous propose de découvrir dans ce guide.

Définition : qu’est-ce qu’un logement énergivore ?

Lorsque l’on parle d’un logement énergivore, on fait référence à une habitation dont la consommation énergétique est élevée. Il présente généralement les caractéristiques suivantes :

• Une isolation insuffisante, qui favorise les déperditions de chaleur ;
• Des factures de chauffage élevées, induites par une surconsommation énergétique ;
• Un inconfort pour les occupants, avec un fort taux d’humidité et des murs froids ;
• Un mauvais bilan environnemental, avec l’utilisation de sources d’énergie fossile responsables de fortes émissions de gaz à effet de serre.

Comment savoir si mon logement à une consommation excessive ?

Pour évaluer la performance énergétique de votre logement, vous devez vous référer à son DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Cette étude, obligatoire lors de la vente ou de la location du logement, permet d’obtenir des informations sur sa consommation énergétique. Il attribue notamment une classe énergétique au logement :

• DPE classe A : extrêmement performant ;
• DPE classe B : très performant ;
• DPE classe C : acceptable ;
• DPE classe D : assez peu performants ;
• DPE classe E : insatisfaisant ;
• DPE classe F : très énergivore ;
• DPE classe G : extrêmement énergivore.

Passoire thermique : de quoi s’agit-il ?

Les logements F et G sont considérés comme des ‘passoires thermiques’ ou des ‘passoires énergétiques’. Cette expression permet de qualifier les habitations dont la consommation d’énergie est très importante. Une passoire thermique est souvent synonyme de précarité énergétique pour ses occupants. Avec leurs factures énergétiques conséquentes et leur impact environnemental considérable, ces logements font désormais l’objet de mesures gouvernementales.

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Que dit la réglementation au sujet des logements énergivores ?

Avec la loi Climat et Résilience, portant sur la lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets, l’objectif du Gouvernement est clair : il veut éradiquer les passoires thermiques, ainsi que l’ensemble des logements énergivores. Ainsi, de nouvelles mesures ont été prises à l’égard des propriétaires dont les habitations consomment beaucoup d’énergie.

Des logements énergivores interdits à la location

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, les propriétaires de logements dont la consommation énergétique est supérieure à 450 kWh par m² par an ont l’interdiction de mettre leur bien en location. Cette obligation s’étendra prochainement à d’autres catégories de biens, avec le calendrier suivant :

• 2025 : toutes les maisons et les appartements classés G seront interdits à la location ;
• 2028 : les biens notés F ne pourront plus être mis en location ;
• 2034 : les logements E seront aussi exclus du marché locatif.

Un gel des loyers pour les propriétaires

Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de passoires thermiques (à savoir les logements notés F et G au DPE) sont contraints par un gel des loyers. En clair, ces bailleurs ont désormais l’interdiction d’augmenter le loyer de leur locataire dans les situations suivantes :

• L’établissement d’un nouveau contrat de location ;
• La révision annuelle du loyer en cours de bail ;
• Le renouvellement du bail.

Une obligation de réaliser un audit énergétique avant la vente

Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, la loi Climat et Résilience oblige aussi les propriétaires de passoires thermiques à réaliser un audit énergétique lors de la mise en vente de leurs logements. Cet audit énergétique réglementaire concerne les propriétaires de maisons et d’immeubles. La mesure s’étendra prochainement à d’autres catégories de biens (1ᵉʳ janvier 2025 pour les logements E et 1ᵉʳ janvier 2034 pour les logements notés D).

À travers ces nouvelles obligations et interdictions, le Gouvernement entend ainsi inciter les propriétaires à engager une rénovation globale dans leurs logements énergivores.

Rénovation énergétique d’un appartement ou d’une maison énergivore : quels avantages ?

L’amélioration de la classe énergie d’un bien passe impérativement par des travaux de rénovation énergétique. Ces derniers présentent de nombreux bénéfices pour le bailleur ou l’occupant :

• Réduction de la facture énergétique : en améliorant la performance énergétique du bien, les occupants réduisent leurs factures de chauffage de façon immédiate et durable.
  • Amélioration du confort thermique : les travaux de rénovation énergétique permettent de maintenir une température confortable dans l’habitation, hiver comme été. Cela contribue à améliorer le confort des occupants.
• Réduction de l’empreinte carbone : en limitant le gaspillage énergétique, le logement dispose d’un meilleur bilan environnemental.
• Augmentation de la valeur du bien : un bien performant sur le plan énergétique et environnemental est plus attractif et mieux valorisé sur le marché immobilier. On parle de « valeur verte ».
• Mise en conformité avec la réglementation : en rénovant sa maison ou son appartement, le propriétaire évite les sanctions encourues en cas de non-respect des nouvelles mesures mises en place (interdiction de louer, d’augmenter le loyer…).

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Quelles solutions pour améliorer l’efficacité énergétique de mon logement ?

Pour améliorer la performance d’un logement énergivore, une seule solution : réaliser des travaux de rénovation énergétique. Pour atteindre une efficacité énergétique optimale, il est vivement recommandé de suivre les étapes suivantes :

1. Effectuer un audit énergétique du logement ;
2. Améliorer l’isolation thermique ;
3. Engager des travaux de ventilation ;
4. Améliorer le chauffage.

1. Réaliser un audit énergétique

L’audit énergétique est une étude, réalisée par un professionnel, qui permet de faire un état des lieux de la performance énergétique du logement et d’obtenir des pistes de travaux à effectuer pour l’améliorer. Il contient ainsi des informations sur :

• Les travaux de rénovation à prioriser ;
• Les économies d’énergie réalisables ;
• L’impact des travaux sur la facture énergétique des occupants ;
• L’estimation du montant des travaux ;
• Les aides financières qui pourraient être accordées dans le cadre de la rénovation.

S’il peut être réglementaire (lors de la mise en vente des logements notés F ou G), l’audit énergétique est également recommandé en amont de tout projet de rénovation énergétique efficace. Il permet, par ailleurs, d’accéder à certaines aides financières dédiées à la rénovation globale (forfait MaPrimeRénov’ ‘Rénovation globale’, par exemple).

Qui peut faire un audit énergétique ?

Plusieurs catégories de professionnels sont en mesure de réaliser l’audit énergétique d’un logement :

• Les bureaux d’études spécialisés ;
• Les entreprises certifiées « audit énergétique en maison individuelle » ou « RGE offre globale » ;
• Les sociétés d’architectes ;
• Les diagnostiqueurs immobiliers.

L’entreprise ou la personne en charge de l’audit doit impérativement avoir suivi une formation spécifique ou détenir une attestation délivrée par un organisme certificateur (OPQIBI, Qualibat…).

2. Améliorer l’isolation du logement

Pour éviter le gaspillage de chauffage, le logement énergivore doit d’abord faire l’objet de travaux d’isolation. Améliorer l’enveloppe thermique du logement énergivore est la priorité. Elle permet d’améliorer le confort des habitants et de réduire leur facture d’énergie de manière immédiate.

Par ordre de priorité, il est souvent recommandé de traiter :

• L’isolation de la toiture : 25 à 30 % de la chaleur de la maison s’échappe par la toiture (source : Ademe). L’isolation du toit, par l’intérieur ou l’extérieur, ou l’isolation des combles est donc souvent une priorité.
• L’isolation des murs : exposés au froid, une mauvaise isolation des murs peut être source d’inconfort. L’isolation des murs peut s’effectuer par l’intérieur (ITI) ou, plus efficacement, par l’extérieur (ITE).
• Le remplacement des menuiseries : si la maison ou l’appartement dispose de simples vitrages, la mise en place de fenêtres performantes est vivement recommandé.
• L’isolation du bas plancher : enfin, si l’habitation est construite au-dessus d’un sous-sol, il est également intéressant d’envisager une isolation du bas plancher, par le dessus ou le dessous.

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3. Engager des travaux de ventilation

Les travaux d’isolation sont indissociables des travaux de ventilation. En effet, lorsque la maison ou l’appartement est bien isolé, elle réduit les infiltrations d’air. Or, l’air intérieur de l’habitation a toujours besoin d’être renouvelé. L’amélioration de la performance énergétique d’un logement énergivore passe donc aussi par l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC). Parmi les solutions à privilégier : la VMC simple flux hygroréglable ou la VMC double-flux (plus performante et favorisant les économies de chauffage).

4. Améliorer le chauffage

Après la réalisation de travaux d’isolation couplés à la mise en place d’une ventilation efficace, il est généralement recommandé de remplacer le système de chauffage. Les vieilles solutions de chauffage à énergie fossile (chaudière à fioul ou à gaz) peuvent être remplacés par un mode de chauffage plus écologique et économique :

• Une pompe à chaleur (PAC), comme la PAC Air/Eau ;
• Un système de chauffage au bois, comme la chaudière à granulés ou le poêle à bois ;
• Un chauffage solaire, comme le système solaire combiné.

Du côté de la production d’eau chaude sanitaire, des alternatives au chauffe-eau électrique ou à la chaudière double service existent, comme :

• Le chauffe-eau thermodynamique ;
• Le chauffe-eau solaire individuel.

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À qui faire appel pour les travaux de rénovation énergétique ?

Que ce soit pour l’isolation, la ventilation ou le chauffage, il est vivement recommandé de faire appel à un artisan RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Notez qu’il existe une catégorie RGE dédiée à chaque typologie de travaux (isolation, chauffage au bois, pompe à chaleur…).

Gage de qualité, cette certification RGE souligne que le professionnel en charge des travaux est spécifiquement formé aux problématiques d’économies d’énergie. Le label RGE est par ailleurs une éco-conditionnalité : il permet d’accéder aux aides financières dédiées à la rénovation énergétique.

Quelles aides financières pour améliorer un logement énergivore ?

La rénovation d’un logement énergétique a un coût pour ses propriétaires. C’est pour cette raison que les pouvoirs publics ont mis en place certaines aides financières dédiées à la rénovation énergétique des logements.

MaPrimeRénov’ et les primes CEE : les deux principales aides financières pour la rénovation énergétique

MaPrimeRénov’

Versée par l’Anah (Agence nationale de l’habitat), Ma Prime Rénov’ est une aide de l’État pouvant être accordée aux propriétaires. Le montant de la subvention dépend des travaux de rénovation énergétique envisagés (isolation, chauffage, ventilation, audit énergétique non réglementaire…) et des revenus du bénéficiaire : les foyers modestes bénéficient d’aides plus importantes. Des bonus peuvent être accordés dans certains cas (Sortie de passoire énergétique, Bâtiment basse consommation, Rénovation globale…).

Bon à savoir : les ménages modestes peuvent, par ailleurs, accéder à une aide spécifique : MaPrimeRénov’ Sérénité.

Primes CEE (Certificats d’Économies d’Énergie)

Accessibles à tous et sans conditions de ressources, les primes CEE varient en fonction des revenus du ménage, de la localisation du logement et des travaux réalisés : des primes bonifiées et des Coups de pouce dédiés à certaines opérations existent (rénovation globale, chauffage à énergie renouvelable…). Il s’agit d’une aide versée par les entreprises du secteur de l’énergie : l’État les oblige à accompagner les consommateurs dans leurs travaux d’économies d’énergie.

D’autres dispositifs à connaître

En plus de MaPrimeRénov’ et des aides CEE, il est possible de faciliter le financement de travaux de rénovation énergétique avec :

• La TVA à 5,5 % : les travaux d’amélioration énergétique peuvent faire l’objet d’une TVA réduite à 5,5 %, appliquée directement par le professionnel en charge des travaux.
• L’Éco-Prêt à Taux Zéro (éco-PTZ) : l’éco-PTZ est un prêt bancaire qui permet d’emprunter jusqu’à 50 000 €, sans intérêt, lors de la réalisation de travaux d’efficacité énergétique.
• Les aides des collectivités locales : les villes, département et régions peuvent également proposer des aides financières pour rénover les logements énergivores. Leurs natures et leurs conditions d’éligibilité varient d’une collectivité locale à l’autre.

Cumulables, l’ensemble de ces dispositifs sont accessibles sous différentes conditions (demande d’aide effectuée en amont des travaux, réalisation des travaux par un professionnel RGE, équipements et matériaux éligibles…).

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Foire aux Questions

Quels sont les logements classés F et G ?

Les logements notés F au DPE ont une consommation énergétique située entre 330 et 419 kWhep/m²/an, tandis que ceux classés G consomment plus de 420 kWhep/m²/an. Très énergivores, ses biens sont qualifiés de ‘passoires thermiques’.

Quels sont les biens qui seront interdits à la location en 2025 ?

À partir de 2025, tous les biens classés G au DPE seront interdits à la location. En clair, les propriétaires ne pourront pas mettre leur appartement ou leur maison sur le marché locatif. Depuis janvier 2023, certaines habitations sont déjà concernées par cette interdiction (consommation supérieure à 450 kWh par m² par an). D’autres échéances vont suivre : 2028 pour la classe F et 2034 pour la classe D.

Audit énergétique : c’est quoi ?

L’audit énergétique est une étude approfondie visant à évaluer la performance énergétique d’un bâtiment. Il sert principalement à identifier les travaux de rénovation à engager pour améliorer son efficacité énergétique. Cet audit peut être réglementaire, c’est-à-dire réalisé dans le cadre de loi, pour les logements notés F ou G au DPE. Tout propriétaire peut demander la réalisation de cette étude, vivement recommandée en amont d’un projet de rénovation énergétique efficace.