De plus en plus de propriétaires de passoires thermiques mettent en vente leurs biens à des prix défiant toute concurrence. Pourquoi un tel phénomène se produit-il en France, et quel avantage en tirer en tant que particulier ? Si vous cherchez à acheter un logement à petit prix, l'investissement dans un logement classé F ou G au DPE est peut-être la solution qu'il vous faut. Tuco vous explique pourquoi !
Qu’est ce qu’une passoire thermique ?
Longtemps pointées du doigt par les pouvoirs publics, les passoires thermiques semblent désormais attirer la curiosité des investisseurs. Avant de s'intéresser aux raisons derrière ce revirement, passons d'abord en revue tout ce qu'il faut savoir sur ces logements pas comme les autres.
Les passoires thermiques (ou énergétiques) en 2023
Une passoire thermique est un logement généralement ancien, mal isolé et équipé d'appareils de chauffage vétustes et energivoresqui font grimper la facture d'énergie. Ce type d'habitation est responsable d'une sensation de froid et d'inconfort, ce qui peut provoquer une situation de précarité énergétique.
D'un point de vue technique, on considère qu'un bien qui possède une étiquette F ou G au Diagnostic de Performance Energétique (DPE) et dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kWh par m² et par an, entre dans cette catégorie. Enfin, les passoires thermiques émettent beaucoup plus de gaz à effet de serre (GES) qu'une habitation standard : plus de 70 kg équivalent CO2 par mètre carré par an.
Que dit la loi à propos des passoires thermiques ?
Afin de remplir ses objectifs de neutralité carbone à horizon 2050, et de lutter contre la précarité énergétique, le gouvernement s'est donné comme mission d'éradiquer 500 000 passoires thermiques par an.
Comment est-ce possible ? Grâce aux dispositions de la loi Climat et Résilience de 2021 qui mettent l'accent sur la rénovation énergétique. Parmi les réglementations qui concernent directement les passoires thermiques, on trouve l'interdiction de louer des logements trop énergivores.
Plus précisément, voici le calendrier des mesures passées et à venir :
- 25 juillet 2022 : interdiction d'augmenter les loyers des passoires thermiques ;
- 1er janvier 2023 : interdiction de louer un logement dont la consommation énergétique dépasse les 450 kWh/m2/an ;
- 1er avril 2023 : obligation de réaliser un audit énergétique pour les passoires thermiques ;
- 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G ;
- 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements F ;
- 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements classés E.
Ces réglementations sont contraignantes pour les propriétaires de passoires thermiques qui ont deux options : ou bien réaliser des travaux de rénovation leur permettant de sortir du statut de passoire thermique pour continuer à louer leur bien … ou bien vendre leur passoire thermique.
Quel intérêt d'acheter une passoire thermique ?
Au vu des contraintes réglementaires citées plus haut, on peut légitimement se demander quel est l'avantage d'acheter une passoire thermique. En réalité, il s'agit d'un investissement qui présente des opportunités multiples. Voyons lesquelles !
Une décote de près de -20 % sur les maisons au DPE noté F OU G
Sur les 29 millions de logements dont dispose la France, il existe environ 5,2 millions de passoires thermiques en 2022, soit 17 % du parc immobilier national d'après l'ONPE (l’Observatoire national de la rénovation énergétique).
Depuis quelques années, on constate une augmentation de la mise en vente de ces biens : +8 % pour les appartements classés F ou G contre seulement 3,5 % pour les autres appartements d'après une étude de SeLoger et Meilleurs agents parue en 2022. La raison est toute simple : elle est à chercher du côté de la multiplication des interdictions de louer des passoires thermiques qui pousse les propriétaires à vendre leurs biens.
Bonne nouvelle : l'augmentation du nombre de passoires thermiques en vente sur le marché immobilier entraîne des prix de vente à la baisse ! La plupart de ces logements énergivores sont situés dans des villes de taille moyenne comme Angers, Dijon ou Rennes et subissent une décote importante qui varie selon la région. Selon la même étude, une maison classée F ou G est vendue -17 % moins chère qu'un logement étiqueté A ou B ! Pour les acheteurs à petit budget, les passoires thermiques semblent donc être un investissement de départ intéressant.
Des dispositifs pour rentabiliser l'achat d'une passoire thermique
Le prix des passoires thermiques n'est pas le seul critère qui en fait un investissement lucratif. En plus d'acheter un bien à petit prix, vous pouvez rentabiliser votre acquisition grâce aux aides de l'Etat.
Les incitations à l'investissement locatif pour un appartement ou maison passoire thermique
Grâce au déficit foncier, dans le cadre d'un investissement locatif, les propriétaires bailleurs dont les dépenses engagées (travaux, intérêts d'emprunt, charges et frais) sont supérieures au loyer, peuvent bénéficier d'une diminution du montant de leurs impôts. Bonne nouvelle : le projet de loi de finances rectificatives pour 2022 prévoit de doubler le plafond du déficit foncier, le faisant ainsi passer de 10 700 à 21 400 euros entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Le dispositif DeNormandie permet lui aussi de bénéficier d'une réduction d'impôts dans le cadre d'un investissement locatif. Toutefois, il ne concerne que les acquéreurs d'un logement situé dans l’une des 234 villes moyennes du programme 'Action Cœur de Ville'. A noter : les travaux de rénovation énergétique doivent représenter 25 % du montant de l'acquisition.
Enfin, le dispositif Pinel ancien donne également droit à une défiscalisation. Pour en bénéficier, l'acheteur doit effectuer un investissement locatif dans un logement inhabitable et engager des travaux de rénovation lui permettant d'atteindre le label BBC dans les deux années qui suivent l'acquisition.
Les aides à la rénovation énergétique lors d'une vente de passoire thermique
Pour les primo accédants ou les acheteurs aux ressources modestes, l'achat d'une passoire thermique peut être rentabilisé grâce aux aides à la rénovation énergétique.
MaPrimeRénov' est un dispositif mis en place par le gouvernement qui prend la forme d'une aide financière. Elle peut être octroyée à tous les propriétaires, sans conditions de ressources. Son montant varie en fonction du niveau de revenus du foyer ou de la nature des travaux de rénovation à engager : isolation des combles, installation d'une pompe à chaleur, remplacement d'une chaudière à fioul.
Dans le cadre du dispositif Certificat d'Economie d'Energie (CEE) des primes énergie sont également distribuées par des fournisseurs d'énergie aux particuliers. Elles permettent aux acheteurs de passoires thermiques de faire baisser la facture des travaux de rénovation énergétique en les aidant à investir dans des équipements de chauffage performants ou l'isolation du bien.
L'éco-PTZ ou éco-prêt à taux zéro est quant à lui un prêt avec intérêt 0 accordé par certaines banques sans conditions de ressource. Il est destiné à financer des travaux de rénovation énergétique et a récemment fait l'objet d'une augmentation de son plafond. En 2023, il peut permettre de financer jusqu'à 50 000 euros de travaux au sein d'une passoire thermique.
Foire aux Questions
Quel DPE est requis pour pouvoir louer en 2023 ?
En 2023, les logements dont le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est noté F ou G (les passoires thermiques) n'ont plus le droit de faire l'objet d'une augmentation de loyer, mais ils peuvent continuer à être loués. Seuls les biens ayant une étiquette G+ soit une consommation annuelle de plus 450 kWh par m2 d'énergie finale sont concernés par l'interdiction en 2023. Tous les biens notés A,B,C,D,E,F et G au DPE peuvent donc continuer à être mis en location en 2023.
Pourquoi choisir d'acheter une passoire thermique ?
Que vous souhaitiez acheter pour vivre ou investir pour louer, l'acquisition d'une passoire thermique peut être un investissement intéressant : avec les nouvelles réglementations qui restreignent la location des biens énergivores, de nombreuses passoires thermiques sont mises en vente à des prix attractifs. Par ailleurs, les dispositifs d'incitation à l'investissement locatif ainsi que les nombreuses aides à la rénovation énergétique permettent de rentabiliser les travaux.
Quels logements ne pourront bientôt plus être loués ?
Les logements avec un mauvais DPE vont être petit à petit interdits à la location. Les premiers concernés sont les logements ayant une consommation énergétique qui dépasse les 450kWh/m2/an puis les logements G (janvier 2025), les F (janvier 2028), les E (janvier 2034).
