Quels sont les biens non soumis au DPE ?

Au regard de l’article R126-15 du Code de la construction et de l’habitation, le diagnostic de performance énergétique doit être effectué pour « tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert ». En théorie, cela signifie donc que cette obligation s’applique à tous les biens immobiliers mis en vente ou en location. Toutefois, dans la pratique, des exceptions sont accordées par l’État dans certaines situations spécifiques, que vous vous apprêtez à découvrir !

Un logement qui n’est pas équipé d’un système de chauffage, ou qui est chauffé uniquement par une cheminée à foyer ouvert, et qui ne dispose pas d'un dispositif de refroidissement, échappe à l’obligation de réaliser un DPE. En effet, ce qu’il faut comprendre, c’est que la méthode de calcul actuelle du diagnostic (DPE-3CL 2021) nécessite systématiquement la saisie des données suivantes dans le logiciel :

1. Les pertes de chaleur de l’enveloppe du bâtiment, englobant les murs, les planchers, les plafonds et les ponts thermiques associés.
2. Les déperditions thermiques dues au renouvellement de l’air, résultant de la ventilation par ouverture des fenêtres et des problèmes d’étanchéité à l’air.
3. Les consommations énergétiques relatives au chauffage, à l’eau chaude sanitaire, au refroidissement (climatisation), à l’éclairage, ainsi qu’aux auxiliaires de chauffage et de ventilation.

C’est effectivement uniquement à cette condition qu’il devient techniquement possible d’éditer un rapport cohérent présentant les forces et faiblesses de la construction étudiée, d’estimer sa consommation d’énergie et de préconiser des travaux prioritaires efficaces.

Les résidences secondaires ou locations saisonnières (meublés de tourisme) qui sont occupées moins de 4 mois par an sont exemptées du DPE. Il est important de noter que cette durée se calcule en fonction du nombre effectif de jours d’occupation, qu’ils soient consécutifs ou non. De plus, ce type de logement n’est pas non plus soumis à l’interdiction de location qui concerne uniquement les « passoires thermiques » occupées au titre d’une résidence principale.

Cependant, cet assouplissement des règles est en cours de révision. En effet, sans DPE, les propriétaires de ces logements énergivores peuvent les louer librement et ne sont pas contraints d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Or, cela va à l’encontre des objectifs du gouvernement et des ambitions de la loi Elan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique).

Alors que le nombre de locations touristiques ne cesse d’augmenter chaque année, cette tendance pourrait donc prochainement s’inverser !

Certains bâtiments indépendants ou provisoires se soustraient également à l’obligation de réalisation du DPE. Mais de quel type de construction s’agit-il concrètement ?

Les ouvrages indépendants dispensés de DPE sont ceux dont la surface de plancher, conformément à l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme, ne dépasse pas 50 m². En revanche, les constructions considérées comme temporaires sont celles dont la durée d’utilisation prévue est égale ou inférieure à 2 ans.

Les bâtiments indépendants sont généralement des constructions légères, de type :

• Tiny house ;
• Bureau de jardin ;
• Cabane ou abri de jardin ;
• Mobile home, bungalow, chalet démontable ou fixe, etc.

Attention, les appartements de moins de 50 m² situés dans un immeuble de logements n’en font pas partie !

Les constructions provisoires font référence à des structures destinées à être démontées ou démolies, telles que :

• Les bâtiments modulaires de chantier, utilisés pour le stockage de matériel ou à des fins administratives pendant la durée des travaux ;
• Les pavillons d’exposition ;
• Les maisons témoins, etc.

Les propriétaires de bâtiments à usage agricole, industriel ou artisanal non habités, ne sont pas tenus de fournir un DPE aux futurs acquéreurs. Cependant, pour bénéficier de cette exemption, le bâtiment doit présenter une consommation d’énergie relativement faible par rapport à celle nécessaire pour les activités économiques.

Cette dérogation s’applique donc aux types de biens immobiliers suivants :

• Les bâtiments agricoles utilisés pour l’élevage, la culture et la transformation de produits agricoles, tels que les étables, les poulaillers, les serres, les hangars de stockage et les laiteries ;
• Les bâtiments industriels et artisanaux utilisés comme lieux de production de biens ou de services, comme les usines, les ateliers et les entrepôts.

Les édifices classés ou inscrits à l'inventaire des monuments historiques, ainsi que les bâtiments servant de lieux de culte, tels que les églises, mosquées, synagogues ou temples ne sont évidemment pas soumis à l’obligation du DPE.

Les termes 'DPE vierge' et 'DPE non valide' sont souvent confondus avec la mention « Non soumis au DPE ». Ils décrivent toutefois des situations totalement différentes. Quelle est donc la signification respective de ces mentions spéciales ?

Auparavant, pour évaluer l’efficacité énergétique des maisons anciennes antérieures à 1948 ou des logements collectifs sans compteurs individuels, le DPE se basait sur les factures énergétiques des anciens propriétaires. Si aucun chauffage central n’était présent ou si ces documents n’étaient pas disponibles, le diagnostiqueur pouvait alors remettre un DPE vierge, c’est-à-dire sans données sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.

Depuis la réforme du 1^er juillet 2021, cette possibilité a été supprimée ! Désormais, la seule méthode acceptée pour établir un DPE repose sur l’analyse des caractéristiques physiques du logement, telles que le niveau d’isolation thermique, le rendement de l'appareil de chauffage, etc. Cette approche vise à fournir une évaluation plus précise de la performance énergétique du bâtiment, même en l’absence d’informations sur la consommation de chauffage, de production d’eau chaude et d’électricité.

À la différence d’un DPE vierge qui ne fournit aucune étiquette énergie (consommations) et climat (émissions de CO2), le DPE non valide est un diagnostic qui a dépassé sa durée de validité. Si ce document est théoriquement valable pendant 10 ans, il existe toutefois des exceptions pour les études réalisées avant la réforme du 1^er juillet 2021 :

• Les DPE réalisés avant 2013 ne sont plus valides ;
• Les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2022 ;
• Les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Attention, même si votre DPE est toujours valable, il est fortement recommandé d’en produire un nouveau avec la nouvelle méthode de calcul (DPE-3CL 2021). Pour rappel, comme le diagnostic de performance énergétique est aujourd'hui opposable, le futur acquéreur peut contester le résultat et vous exposer à des sanctions !

⁽¹⁾ Sources : Chiffres clés du logement du ministère de la Transition écologique et de Cohésion des territoires (édition 2022) / ADEME (Agence de la transition écologique).

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire en France pour toute vente ou location de biens immobiliers. Cependant, certains bâtiments ne sont pas soumis à cette obligation. C’est notamment le cas des constructions de moins de 50 mètres carrés ou provisoires, résidences secondaires occupées moins de 4 mois par an, bâtiments à usage agricole, industriel ou artisanal non résidentiels, ainsi que les monuments classés au patrimoine historique et les édifices religieux.

Les logements exemptés du DPE le sont principalement en raison de caractéristiques particulières qui rendent cette évaluation impossible ou non pertinente. Par exemple, un DPE ne peut être réalisé pour un bien immobilier qui ne dispose ni de système de chauffage ni d’un dispositif de rafraîchissement. De même, il est inutile d'établir un rapport pour une habitation ou un espace professionnel où la consommation énergétique est négligeable en raison d'une occupation humaine très limitée.

Un DPE vierge est un diagnostic qui ne comporte aucune information sur la consommation énergétique du logement ni sur la production annuelle d’émissions de gaz à effet de serre. En d’autres termes, c’est un rapport qui n’a pas été complété ou n’a pas pu l’être en raison d’un manque de données techniques essentielles, telles que les caractéristiques du logement et les équipements de chauffage, de production d’eau chaude, de climatisation et de ventilation. Depuis le 1^er juillet 2021, le DPE vierge est interdit pour tous les logements à usage d’habitation.